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Como é que é?

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Dúvidas, dúvidas e mais dúvidas… Não importa se você é morador ou síndico, sempre vai bater aquela insegurança: “será que pode isso?”, “será que pode aquilo?”. O Guia Condomínio Completo te entende muito bem e convidou duas empresas para participarem de um pingue-pongue de perguntas e respostas muito esclarecedor.

GRUPO CONFIANÇA RESPONDE

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Quais são as atribuições de uma administradora de condomínio?

A Lei de Condomínio n. 4.591, de 1964, permite que o síndico passe parte de suas tarefas para uma administradora. Algumas dessas tarefas são: elaborar orçamentos; contratar prestadores de serviços; administrar o quadro de funcionários; realizar inspeções das áreas comuns; gerenciar a parte financeira e contábil do condomínio; realizar o seguro predial, e cumprir as leis trabalhistas e municipais.

Como escolher uma administradora para o condomínio? Que itens devem ser observados?

Para escolher uma administradora para o condomínio, nunca se deve levar em consideração apenas o preço, afinal, esse é o último item a ser negociado. É muito importante o síndico e os moradores analisarem a estrutura física da empresa; tempo de mercado; contrato social da empresa e se os sócios são os mesmos que atuam na gestão; se as certidões estão em dia e se a empresa nada deve à prefeitura e à Receita Federal; se a empresa está cadastrada na Junta Comercial; quantas funcionários a empresa tem para atender às demandas diárias do condomínio; se a empresa tem site próprio para emitir segunda via de boleto; se a empresa participa das assembleias de condomínio; se a empresa tem contador que assine os balancetes de prestação de contas mensais; se a empresa está registrada no Conselho Regional de Administração (CRA) e se a certidão está em dia, e quantas vezes o condomínio é visitado por semana – essa é uma tarefa de suma importância, porque reduz o trabalho do síndico, uma vez que os problemas são identificados pela administradora. Depois de observar todos esses itens, o condomínio deve começar a negociar preço dos serviços.

Qual é a diferença entre o trabalho feito pela administradora e o realizado pelo síndico?

A administradora é o apoio direto do síndico. Este delibera junto à administradora se as decisões ou contratações de serviços, por exemplo, poderão ser feitos. Juntos, eles tomam decisões, avaliando o fluxo de caixa, quando se tratar de despesas. Para os atos administrativos, deve-se consultar a convenção de condomínio, leis próprias e regimento interno.

Quantos funcionários, e em quais funções, um prédio precisa ter para funcionar bem?

Depende muito, principalmente se os moradores concordam em ter o quadro de funcionários de que o condomínio precisa. Num prédio com mais de 20 apartamentos, o ideal é ter portaria 24 horas e uma zeladora. Como o fluxo de entrada e saída de pessoas aumenta no condomínio, a presença de um porteiro é de suma importância para o controle. Além disso, há de se fazer o controle de prestadores de serviços que vão realizar serviços no condomínio e nos apartamentos. Quando não há porteiros, essas pessoas ficam perdidas no condomínio, sem orientação.

Quais são os requisitos para o corpo diretivo de um condomínio? E quanto tempo deve durar uma gestão?

Algumas convenções de condomínio determinam que o morador não pode ter processo contra o condomínio, tem que estar em dia com as taxas, residir no prédio e ser proprietário do imóvel. A gestão dura de um a dois anos, podendo ser reeleita se a convenção permitir.

O que pode e o que não pode ser feito em relação a condôminos inadimplentes? Eles podem sofrer algum tipo de sanção por parte do condomínio?

Depende da convenção do condomínio. A penalidade aprovada pelo Código Civil é apenas de juros e multas. Porém, algumas convenções de condomínio permitem suspender o uso do salão de festas e da churrasqueira. Essa é uma prática mais comum nos condomínios grandes, onde a inadimplência é maior e, com isso, cria-se uma forma de reduzir tal problema.

O número do apartamento do condômino inadimplente pode ser colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim, no balancete de prestação de contas são apresentados os apartamentos que efetuaram o pagamento da taxa e quais não pagaram. Esse balancete é de acesso do síndico e conselho, podendo ser apresentado ao morador somente se solicitado por escrito ao síndico. Orienta-se a não fixar esse demonstrativo no quadro de avisos do condomínio, por exemplo.

Qual deve ser a periodicidade das assembleias?

A Assembleia Geral Ordinária (AGO) deve ocorrer uma vez por ano. Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) ocorre a qualquer tempo, solicitada pelo síndico ou 1/4 dos condôminos.

Quais são os documentos que precisam ser guardados e obrigações contábeis do condomínio?

Todos os documentos devem ser guardados em local próprio no condomínio para futura fiscalização. O condomínio é obrigado a emitir anualmente a Dirf junto à Receita Federal e recolher os impostos trabalhistas, FGTS, previdência e PIS. Tem ainda a obrigação de exigir nota fiscal dos serviços tomados e recolher os impactos provenientes da emissão da nota, sendo IRPJ, ISS, PIS e Cofins.

Como é construída a previsão orçamentária de um condomínio? E o que fazer quando as contas “não fecham”?

A previsão orçamentária é elaborada pela administradora do condomínio, sendo necessário verificar os custos fixos, como aqueles com funcionários, férias, 13º salário, uniformes, manutenção programada do condomínio, despesas com água, energia, telefone, internet, seguro predial e melhorias. Quando as contas não fecham, isso gera déficit orçamentário nas contas do condomínio. Por isso, deve ser convocada imediatamente uma assembleia de condomínio e expor a situação para todos os moradores. A administradora deve apresentar a eles uma forma de resolver tal déficit. Uma das soluções é reajustar a taxa, reduzir custos e cobrar os inadimplentes. Importante: muitas vezes um condomínio gera déficit orçamentário porque a administradora não realizou corretamente a previsão orçamentária, o que pode trazer sérios problemas para a gestão do condomínio.

Para que serve o fundo de reserva?

Para melhorias futuras, se aprovadas em assembleia geral. Importante: se o síndico usar o fundo de reserva para alguma “emergência”, isso deve ser informado em assembleia próxima e realizada uma prestação de contas.

No caso de um apartamento alugado, as taxas extras devem ser pagas pelo inquilino ou pelo dono do imóvel?

Isso é um acordo entre o proprietário do imóvel e o inquilino, conforme contrato de locação entre as partes. Porém, normalmente, o inquilino paga, e o proprietário abate no aluguel o valor pago.

O inquilino tem poder de voto nas assembleias ou pode se candidatar ao corpo diretivo?

Ele precisa apresentar uma procuração assinada pelo proprietário para votar. Já participar do corpo diretivo depende da convenção do condomínio. Se ela for omissa com relação a isso, ele pode sim, porque a Lei de Condomínio e o Código Civil não proíbem.

O seguro de um prédio é obrigatório? O que ele deve cobrir?

Sim, é obrigatório e exigido por lei. A cobertura mínima deverá ser de incêndio, vida de funcionários, raios e explosão. Porém sugerimos que o síndico autorize outras coberturas para maior segurança da gestão, como portão, vidros e alagamentos, entre outras.

Quais são as leis que regulamentam as relações entre condôminos e condomínio?

Lei de Condomínio, Código Civil Brasileiro, convenção do condomínio e regimento interno.

GLOBO DEDETIZADORA RESPONDE

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Com qual periodicidade devem ser realizados os serviços de limpeza de caixa d’água, dedetização e desratização no condomínio?

Os serviços devem ser realizados de acordo com as normas exigidas pela Vigilância Sanitária, podendo existir variação por Estado e município. Geralmente, esses prazos são: limpeza de caixa d’água, seis meses; dedetização, três meses, e desratização, 30 dias. O ideal é que o controle seja feito através de prevenções mecânicas, como barreira física, coleta de lixo periódica e limpeza e conservação do ambiente. Quando as medidas preventivas não surtem mais efeito, é necessário passar para o controle químico.

Como esses serviços devem ser realizados sem causar transtornos aos moradores?

O primeiro passo é a empresa responsável deixar um comunicado na portaria dizendo o serviço a ser realizado com data e hora de execução. O segundo passo é seguir as orientações de cada serviço prestado. Para limpeza de caixa d’água, os condôminos devem fazer suas reservas para evitar transtornos caso venha a faltar água. Já na dedetização e desratização, deve-se evitar transitar durante a aplicação dos produtos.

Quando esses serviços são realizados no prédio, é recomendado que os moradores também os realizem em seus apartamentos? Por quê?

O tratamento químico efetuado na edificação é para controle e prevenção de insetos e/ou roedores, porém se existirem pragas em apartamentos o tratamento nas áreas comuns do edifício não vai resolver o problema do condômino. Dessa forma, é necessário fazer um tratamento contra a praga específica instaurada.