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Para não errar…

Tira-dúvidas

Será que pode? Será que é legal? Qual é a forma correta de resolver isso? Não importa se você é morador ou síndico, se você está envolvido com as questões do condomínio certamente tem um monte de dúvidas, principalmente sobre a administração. Mas não se preocupe. Preparamos algumas perguntas e respostas muito esclarecedoras que podem lhe ajudar. Confira!

 

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Como escolher uma administradora para o condomínio? O que precisa ser observado por moradores e síndicos para se fazer uma boa escolha?

Primeiramente, deve-se pesquisar sobre a idoneidade da empresa e verificar se ela possui processos, ações judiciais ou outros problemas que possam afetá-la. O síndico e os membros do conselho devem buscar informações com quem já é cliente da administradora, principalmente quanto aos trabalhos prestados, os demonstrativos gerados, a presteza no atendimento e tempo de resposta das solicitações.

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

 

Qual é a diferença entre o trabalho realizado pela administradora e pelo síndico? O que é obrigação de um e de outro?

O síndico é o representante legal do condomínio, estando hierarquicamente abaixo apenas da convenção, do regimento e da assembleia-geral. Ele deve, portanto, observar criteriosamente as diretrizes estabelecidas por esses instrumentos. O síndico é obrigado a observar o que determina o Código Civil em seu artigo 1.348: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.

Já à administradora compete observar as cláusulas contratuais. Vale observar que o parágrafo segundo da mesma lei dispõe que o síndico pode transferir total ou parcialmente a administração do condomínio. Assim, se alguma das obrigações forem transferidas para a administradora, ela deve se atentar diretamente a essa legislação.

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

 

O que o Novo Código de Processo Civil trouxe de diferente com relação aos condôminos inadimplentes?

O Novo CPC (Lei 13.105) classificou a dívida de condomínio como “Titulo Executivo”. Na prática, isso significa que não é mais necessário entrar com uma ação de cobrança para que o juiz dê reconhecimento à obrigação e mande o inadimplente pagá-la. Dessa forma, o condomínio pode entrar com uma “Ação de Execução”, e o juiz já condenará o inadimplente a pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora de bens, que pode ser dinheiro em conta corrente, veículos e, até mesmo, a unidade devedora.

Leidiane Malini, advogada

 

Quais consequências e implicações essa nova lei traz?

A rapidez no processo de recebimento da dívida é o melhor benefício, bem como os juros cobrados, que, anteriormente, não poderiam ultrapassar 1% , mas hoje podem chegar até 10%.  Mas é importante lembrar que o condomínio tem que adequar sua convenção dentro dessa nova legislação. E essa é a maior dificuldade encontrada pelos condomínios, visto que é necessário um quórum qualificado de, no mínimo, 2/3 dos proprietários para atualizar a convenção, o que também deve ser feito por um advogado especializado em direito condominial.

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

 

Condôminos inadimplentes podem ter seus nomes expostos de alguma
forma? O que é permitido e o que não é em relação a eles?

Salvo melhor juízo, não há lei que vede a publicação dos inadimplentes. Isso não ocorre mais por questões de sigilo do que por força legal. O condomínio tem a possibilidade de negativar os inadimplentes por meio dos órgãos competentes (SPC e Serasa). Entretanto, na pasta de prestação de contas, o relatório de inadimplência deve ficar à disposição de qualquer condômino que quiser analisá-lo.

Felipe Araujo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

 

Que comportamentos ou condutas podem gerar advertência ou multa para um condômino? E qual deve ser o procedimento do condomínio com ele?

O direito à propriedade não é absoluto, há restrição na Constituição Federal e também no Código Civil, artigo 1.277 (“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”). Assim, um condômino não pode usar a sua unidade para causar incômodo ao seu vizinho, impedindo que ele exerça seu idêntico direito de usufruir de sua unidade. Entre as condutas inadequadas podemos citar excesso de barulho, violação das regras de uso das áreas de lazer, de garagem, alteração da fachada etc.

Em primeiro lugar, o condomínio deve formalizar em Regimento Interno as suas regras de conduta, estabelecendo as penalidades por descumprimento e dando o máximo de publicidade entre os condôminos, inclusive com campanhas educativas. Em caso de descumprimento, cabe ao sindico advertir e multar. Aquele que reiteradamente descumprir essas normas fica caracterizado como condômino antissocial, podendo receber penalidades mais severas, de até dez vezes o valor da taxa condominial, conforme artigo 1.337, parágrafo único do Código Civil (“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”).

Leidiane Malini, advogada

 

O que acontece, por exemplo, se um condômino se recusa a assinar uma advertência ou pagar uma multa?

A recusa da advertência por parte do condômino não significa que ele não será advertido, muito pelo contrário. O síndico poderá solicitar que duas ou três testemunhas o acompanhem e presenciem a recusa. Elas vão assinar a advertência com um pequeno texto informando que o condomínio tentou entregar a advertência, mas o morador se recusou a receber e que elas presenciaram essa tentativa de entrega. O síndico vai guardar a via que as testemunhas assinaram e entregar a outra via da advertência de outra forma, como dentro do boleto do condomínio.

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

 

Pode haver regras e proibições do condomínio em relação ao uso de área de lazer ou piscina? Se sim, quais são e quando podem ser aplicadas?

Este é um assunto que gera grande polêmica, pois aqueles que se encontram em dia com suas obrigações se sentem injustiçados, enquanto aqueles que se encontram em débito com suas obrigações condominiais declaram que não podem ter seu direito de livre locomoção cerceado. O ideal, neste caso, claro, é que os condôminos paguem em dia a taxa condominial, pois no condomínio mora um conjunto de pessoas e cada um tem o “dever” de colaborar com o andamento do edifício. Isso não ocorrendo, há formas legais de se cobrar um inadimplente, e considero que a proibição da utilização da área comum e de lazer é, muitas vezes, arbitrária. Nós indicamos aos nossos síndicos que, mesmo que essa proibição esteja prevista no regulamento interno do condomínio ou convenção, ela não deve ser seguida, pois os tribunais superiores estão adotando a posição majoritária de que é vedado o cerceamento à utilização das áreas comuns e de lazer.

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

 

Qual o tempo ideal de uma gestão? E quais são os requisitos para se candidatar ao corpo diretivo do condomínio?

O prazo mínimo razoável deve ser de um ano, embora a lei estabeleça apenas o prazo máximo de dois anos, podendo o síndico se reeleger sucessivamente. Nossa sugestão é que, sendo o síndico um condômino, deva haver um revezamento entre os moradores, de forma que todos participem de forma efetiva da gestão condominial. Sendo o síndico pessoa jurídica, ou seja, uma empresa especializada, esse revezamento deve ser feito entre aqueles condôminos que compõem o conselho, e nunca de forma totalitária, mantendo sempre algum membro da gestão antiga na atual, de forma que os projetos em andamento não se percam.

Leidiane Malini, advogada

 

Por que serviços de conservação, limpeza e jardinagem são tão importantes para o bem-estar dos moradores e até valorização do imóvel?

O mercado de limpeza e conservação cresce muito nos últimos anos, devido justamente à valorização que esse serviço agrega a um imóvel. Por exemplo, muitas construtoras, ao lançarem um prédio, terceirizam a mão de obra de limpeza pós-obra, dando o aspecto de limpeza ao imóvel recém-construído, facilitando as vendas. Muitos edifícios, condomínios residenciais ou comerciais terceirizam a mão de obra de zeladoria, pois sabem que o morador, o visitante ou até mesmo um futuro cliente terá boa impressão do local. Limpeza agrega e é um excelente “cartão de visitas”, para quem quer ter boa impressão, comodidade e saúde.

Bruno Quadra, gestor de serviços da BR Limpeza