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Profissão: síndico

O síndico

Como é a eleição de síndico no seu condomínio? Acirrada, com muita gente concorrendo e muitas propostas? Ou mais fria, com quase ninguém (ou ninguém!) querendo assumir o cargo, pois sabe muito bem que o desafio é grande?

Se a resposta for esta última, talvez a solução seja a contratação do chamado síndico profissional. Dessa forma, o síndico é contratado no mercado e passa a ser um dos prestadores de serviço do condomínio, com atribuições de um gestor do prédio.

Conforme explica Karina Klein, da Prestserv Administradora de Condomínios, o síndico profissional tem uma série de obrigações e responsabilidades, como controle de documentação, manutenção de equipamentos e da edificação. “A administração de conflitos também faz parte de suas atribuições. Esse profissional, por não ser um dos condôminos, estará isento para agir em função do coletivo, isto é, baseado naquilo que a Assembleia Geral do condomínio decidiu e no que a legislação, a Convenção e o Regimento Interno do condomínio estabelecem”, conta.

É fundamental que o síndico profissional conte ainda com habilidades como organização e liderança e que saiba negociar e se comunicar, além de compreender o básico de administração de empresas, contabilidade, direito e recursos humanos.

Vale destacar que esse profissional é um prestador de serviço para o condomínio, não ficando a sua disposição 24 horas por dia, sete dias por semana. Dessa forma, é importante estabelecer a carga horária desse síndico, o que dependerá da necessidade do condomínio e deverá ser acordada na Assembleia Geral, que decide por sua contratação/nomeação. Aliás, o síndico profissional precisa se eleito para o cargo e se houver as funções de subsíndico e conselheiro, estas deverão ser ocupadas por moradores.

Mesmo que a função do síndico seja profissionalizada, ela não deve ser exercida pela empresa que faz a administração do condomínio. Isso porque é o síndico quem faz a sua fiscalização, cobrando os resultados de seu trabalho, o que traria desconforto tanto para o condomínio quanto para a administradora. “A empresa geralmente fica responsável pela parte de cobrança e recrutamento de pessoal, área em que os síndicos profissionais não costumam atuar”, explica Karina.

Com relação aos custos, manter um síndico profissional varia muito, e os preços oscilam dependendo do tempo que o síndico emprega no condomínio, do tamanho do empreendimento e da arrecadação do local. Além disso, o pagamento do síndico profissional, como o de qualquer outro prestador de serviço, deve ser feito mediante apresentação de notas fiscais.

“A vantagem do síndico profissional é a relação imparcial que ele tem com os moradores, facilitando assim a cobrança sobre as regras impostas. A principal desvantagem reside na possibilidade de contratar um profissional sem gabarito suficiente para exercer a função”, destaca Karina.

Para evitarem uma má escolha e contratação, os condôminos devem buscar referências do síndico profissional com outros clientes e exigir a apresentação de alguns documentos que atestem sua idoneidade e sua saúde financeira ou de sua empresa, se for o caso. Contratar um síndico profissional sem conhecimento de causa pode colocar o condomínio em risco, com dívidas trabalhistas ou seguro sem renovação, o que é atribuição do síndico resolver.

A profissão de síndico ainda não tem regulamentação, e o que vale na relação entre ele e o condomínio é o que foi acordado no contrato de prestação de serviço. Aqui não vale a CLT, e o que determina o Código Civil em sua Seção II (Da Administração do Condomínio) é soberano.

 

 

Código Civil (Lei n. 10.406 de 10 de janeiro de 2002)

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

  • 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
  • 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei n. 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.